Saham Properti Anjlok? Ini Analisa & Faktor Penentunya!

News Stream Pro JAKARTA. Pergerakan saham emiten properti menunjukkan dinamika yang menarik, di mana kinerja saham beberapa perusahaan tidak selalu mencerminkan fundamental bisnisnya. Bahkan, ada sejumlah emiten yang mengalami lonjakan harga saham signifikan sepanjang tahun ini.

Berdasarkan data dari Bursa Efek Indonesia (BEI), indeks IDX Properties & Real Estate mencatatkan kenaikan sebesar 51,75% sejak awal tahun (year-to-date atau YTD). Lonjakan ini mengindikasikan adanya sentimen positif terhadap sektor properti secara keseluruhan.

Namun, perlu dicermati bahwa kenaikan ini tidak merata. Beberapa emiten mengalami kenaikan harga saham yang sangat fantastis sejak awal tahun 2025. Contohnya, saham PT Sanurhasta Mitra Tbk (MINA) melonjak 314,9% YTD, meskipun memiliki price to earning ratio (PER) -598,42x dan price to book value (PBV) 25,53x.

Selain MINA, saham PT Bukit Uluwatu Villa Tbk (BUVA) mencatat rekor kenaikan tertinggi, yaitu 1.364,78% YTD, dengan PER 181,94x dan PBV 18,09x. Sementara itu, saham PT Diamond Citra Propertindo Tbk (DADA) juga mengalami kenaikan signifikan sebesar 525% YTD, dengan PER 325,95x dan PBV 1,05x.

Saham PT Maha Properti Indonesia Tbk (MPRO) juga tak kalah menarik perhatian dengan kenaikan 345,54% YTD, meski PER-nya tercatat -1.223x dan PBV 110,19x. Kemudian, saham PT Pakuan Tbk (UANG) melesat 634,69% YTD, dengan PER -131,11x dan PBV 22,23x.

Namun, di tengah euforia kenaikan saham sektor properti ini, penting untuk diingat bahwa tidak semua emiten bernasib sama. Sebagian emiten properti, terutama yang berfokus pada kawasan industri, masih menghadapi tekanan. Lantas, bagaimana sebaiknya investor mencermati saham-saham properti di tengah kondisi ini?

Analis Fundamental BRI Danareksa Sekuritas, Abida Massi Armand, berpendapat bahwa kenaikan Indeks Sektor Properti (IDXProperties) sebesar 53,15% YTD lebih didorong oleh anomali yang terkonsentrasi pada segelintir emiten. Faktor-faktor seperti sentimen spekulatif, pengaruh konglomerasi, dan agenda aksi korporasi tertentu menjadi pemicu utama.

Abida mencontohkan kasus BUVA, di mana kenaikan sahamnya didahului oleh pengumuman rights issue dalam skala besar untuk mengakuisisi aset strategis, serta keterkaitan kepemilikan dengan tokoh konglomerat.

Menurutnya, investor spekulatif cenderung memberikan premi besar (conglomeration premium) pada saham-saham semacam ini, didorong oleh ekspektasi injeksi aset (asset injection) atau restrukturisasi aset bernilai tinggi, yang seringkali tidak berkaitan langsung dengan kinerja operasional perusahaan. Kenaikan harga yang signifikan ini, menurut Abida, tidak sejalan dengan perbaikan fundamental sektor properti secara luas. Valuasi emiten-emiten yang menjadi pendorong indeks pun dinilai tidak rasional jika dibandingkan dengan rata-rata sektor properti yang memiliki PER 16,1x.

Valuasi yang ekstrem ini mengindikasikan bahwa harga saham lebih didorong oleh ekspektasi non-fundamental, yaitu sentimen aksi korporasi. Sementara itu, emiten properti dengan kapitalisasi pasar besar masih menunjukkan pencapaian marketing sales yang belum menggembirakan, hanya sekitar 34% hingga 51% dari target tahun 2025.

Lebih lanjut, Abida menjelaskan bahwa emiten yang mengalami kenaikan harga paling signifikan seringkali memiliki karakteristik low-float, yaitu jumlah saham yang beredar di pasar relatif sedikit, terutama pada segmen mid-cap dan small-cap. Struktur pasar seperti ini membuat saham-saham tersebut rentan terhadap herd mentality (mentalitas ikut-ikutan) dan spekulasi.

Ketika narasi aksi korporasi atau konglomerasi, seperti rights issue untuk akuisisi aset, muncul, kondisi low-float ini bertindak sebagai katalisator yang mempercepat pergerakan harga secara ekstrem, jauh melampaui potensi yang dapat dihasilkan oleh saham big-cap yang memiliki likuiditas pasar yang lebih dalam.

Dalam dinamika spekulatif ini, isu suku bunga Bank Indonesia (BI Rate) menjadi faktor sekunder yang dikesampingkan. Meskipun secara tradisional suku bunga tinggi cenderung menekan sektor properti karena meningkatkan biaya kredit pemilikan rumah (KPR), kenaikan harga saham BUVA yang mencapai ribuan persen sejak awal tahun, di tengah suku bunga yang relatif tinggi, menunjukkan adanya anomali.

Investor yang mendorong harga saham-saham ini, menurut Abida, tidak berfokus pada prospek penjualan properti residensial yang sensitif terhadap BI Rate, melainkan bertaruh pada asset play atau transfer aset internal yang bersifat unik dan tidak bergantung pada siklus properti secara umum.

Senada dengan Abida, Senior Equity Research Analyst Kiwoom Sekuritas, Sukarno Alatas, menambahkan bahwa reli saham sektor properti tahun ini lebih banyak digerakkan oleh momentum proyek, katalis spesifik, dan spekulasi pada emiten seperti MINA, BUVA, UANG, DADA, dan MPRO. Sementara itu, pemulihan fundamental sektor properti belum merata.

Meskipun BI telah memangkas suku bunga sebanyak empat kali di tahun 2025, dampaknya terhadap penjualan belum signifikan karena bank belum agresif menurunkan suku bunga KPR, pembeli masih selektif, dan beberapa segmen masih mengalami oversupply.

“Akibatnya, kenaikan IDXProperties lebih dari 50% YTD lebih ditopang emiten kecil–menengah yang sensitif sentimen, bukan penjualan yang benar-benar pulih,” ujar Sukarno. Struktur pasar sektor properti yang likuiditasnya terbatas juga membuat harga saham mudah bergerak secara ekstrem. Oleh karena itu, BI Rate lebih sering menjadi narasi pendorong daripada katalis fundamental.

“Ketika BI kembali menahan suku bunga, pasar yang sebelumnya berharap ada pemangkasan tambahan langsung melakukan profit taking pada saham-saham besar yang sudah reli,” ungkapnya.

Lantas, bagaimana prospek kinerja emiten properti ke depan, dan apa saja rekomendasi yang bisa menjadi pertimbangan bagi investor?

Seperti yang telah disebutkan sebelumnya, kinerja saham dan pendapatan prapenjualan (marketing sales) emiten properti berkapitalisasi besar dan menengah belum menunjukkan hasil yang menggembirakan. Bahkan, kinerja marketing sales yang lesu ini terjadi di tengah penurunan suku bunga BI sebanyak empat kali sepanjang tahun 2025.

Ambil contoh PT Ciputra Development Tbk (CTRA), yang mencatatkan marketing sales sebesar Rp 7,6 triliun hingga September 2025, turun 12% YoY, dan menurunkan target tahunannya menjadi Rp 10 triliun. Kemudian, PT Metropolitan Land Tbk (MTLA) mencatatkan kenaikan marketing sales sebesar 4% YoY menjadi Rp 1,34 triliun per September 2025. Namun, pendapatan MTLA per kuartal III 2025 mengalami pelemahan menjadi Rp 1,13 triliun dari Rp 1,30 triliun pada tahun lalu, dengan laba bersih turun menjadi Rp 232,45 miliar.

Meskipun demikian, Direktur Metropolitan Land, Olivia Surodjo, menyatakan bahwa pihaknya masih optimistis dapat mencapai target marketing sales tahun ini dengan memanfaatkan momentum perpanjangan insentif PPN DTP dan menghadirkan inovasi produk hunian. Sayangnya, kinerja saham CTRA dan MTLA pun belum menggembirakan, dengan CTRA tercatat turun 11,73% YTD dan MTLA turun 6,25% YTD.

Sukarno Alatas menilai bahwa penahanan suku bunga BI di 4,75% pada November 2025 bertolak belakang dengan ekspektasi pasar yang mengharapkan adanya pemangkasan lanjutan. “Kombinasi ekspektasi pasar yang tidak terpenuhi dan realisasi marketing sales yang belum pulih inilah yang membuat sektor properti kembali tertekan dan memicu koreksi harga,” ungkapnya.

Untuk tahun 2026, potensi pemulihan emiten properti diperkirakan lebih nyata seiring dengan stabilnya inflasi dan potensi ruang pelonggaran suku bunga yang masih terbuka. Dalam kondisi pasar yang belum sepenuhnya pulih, emiten dengan pendapatan berulang (recurring income) yang kuat, misalnya yang memiliki pendapatan sewa komersial atau portofolio stabil, cenderung lebih defensif dan tahan tekanan.

“Sementara nama-nama growth seperti RISE, MPRO, dan UANG tetap berpotensi outperform tetapi dengan volatilitas tinggi,” kata Sukarno. Ia pun merekomendasikan accumulative buy untuk saham emiten properti dengan PBV di bawah 1x, yaitu BSDE, CTRA, SMRA, dan BKSL, dengan target harga masing-masing Rp 1.050 – Rp 1.140 per saham, Rp 1.000 – Rp 1.060 per saham, Rp 410 – Rp 426 per saham, dan Rp 150 – Rp 160 per saham.